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El otorgamiento de créditos hipotecarios cayó a su mínimo histórico

La compra de un departamento de dos ambientes registró en el cuarto trimestre de 2022 un mínimo histórico de 27,9 puntos.

En un escenario inmobiliario en que muchos dueños quieren vender y pocos comprar, además de un exceso de demanda para alquilar y pocas propiedades en oferta en ese segmento, el otorgamiento de créditos hipotecarios hoy está en su mínimo histórico.


Así, por ejemplo en CABA el Índice de Accesibilidad al Crédito Hipotecario (IACH) para la compra de un departamento de dos ambientes registró en el cuarto trimestre de 2022 un mínimo histórico de 27,9 puntos.


Es decir que el ingreso de una pareja que busca comprar un dos ambientes representó un cuarto del mínimo necesario para acceder a un crédito hipotecario. Así, la pareja debería más que triplicar sus ingresos para poder calificar. A modo de referencia, el valor promedio de alquilar una vivienda similar representó menos de la quinta parte del valor de la cuota.


De esta manera, con un acceso casi imposible a estos créditos y cuotas impagables, desde diciembre de 2019, la participación del préstamo hipotecario cayó de 9,6% a 5,1% del crédito total otorgado al sector privado, según la Fundación Libertad y Progreso.


Según los analistas, la inflación presiona fuertemente sobre las tasas que cobran los bancos para otorgar un crédito, sumado a que la velocidad de ajuste de los precios inmobiliarios y las tasas de los préstamos es más rápida que la de los salarios.


Una opción que parecía salvadora en su momento fueron los créditos UVA, pero terminaron dejando una gran cantidad de préstamos incobrables. Estos préstamos hipotecarios están atados al índice de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), cuyo valor se actualiza diariamente en base al Coeficiente de Actualización de Referencia (CER), que mide la evolución de los precios y es informado por el BCRA.


Desde diciembre de 2019, la participación del préstamo hipotecario cayó de 9,6% a 5,1% del crédito total otorgado al sector privado


Es decir, en términos nominales la cuota sube mes a mes por la alta inflación. Para los tomadores del crédito es algo perjudicial, aunque a los bancos les facilita otorgar más préstamos porque dicen que como la cuota no se licúa con la inflación, los créditos no necesitan subsidios y pueden ser escalables y sostenibles en el tiempo.


Esta semana se conoció que circulan varios proyectos en el Congreso para atender la mora en los créditos UVA, algo que fue criticado por los bancos porque “podrían comprometer la sustentabilidad de los préstamos hipotecarios”. La Asociación de Bancos de la Argentina (ABA) y la Asociación de Bancos Argentinos (Adeba) aseguraron que estos proyectos “dificultan el desarrollo del crédito hipotecario” y que “si bien los objetivos son loables, llevarían a resultados opuestos”.


“La mayoría de los proyectos proponen el recálculo compulsivo de las cuotas retroactivamente, la imposición de nuevas cargas y contribuciones también en forma retroactiva, y fijación de tasas máximas, entre otros elementos que afectarán el acceso a la vivienda en el futuro. Esto sería un alivio como máximo para a las 100.000 familias que ya accedieron a comprar una vivienda (con los créditos UVA), pero perjudicaría a los tres millones de familias que tienen problemas habitacionales”, sostuvieron.


A esto se sumaría la falta de “impacto positivo sobre el ingreso y empleo que tienen las actividades relacionas con la construcción de viviendas, que con la aprobación de los proyectos mencionados no ocurriría”.



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